杭甬政策调控加码，浙南楼市升“温”正当时

2020年上半年，温州以3075.88亿元GDP位列全国城市30强，较去年上升2名，并位列长三角前10，浙江省第3。随着杭州、宁波房地产市场高热后分别出台调控政策，作为省内“探花”的温州，房地产市场处于稳步回暖的态势，城市价值正不断提升。那么，温州是否具备“接棒”杭甬市场热度的可能？

政府土地供应积极，房企拿地意愿强

温州近年来的土地财政依赖度较高，2019年位列全国第一，达到177%，土地出让金超千亿。由于地方政府的财政压力较大，今年以来的供地节奏不断加快，优质地块频出，调动了房企的拿地积极性。

从积极参拍温州的世茂、新城、龙湖等龙头房企来看，温州成为重要的业绩增长方向，以鹿城区为代表的优质市区地块则是外来房企抢滩的重点，高溢价地块成交明显增多，竞配加封顶现象频频出现。

其实，温州土地市场在去年已有初步回暖的迹象，除了土地出让金位居全国第15位，保利、金科、蓝光、新力、弘阳、融信等房企纷纷入局，在温州市场大力拓展。因此，当前的土拍升温，既是政府供地量增质优的推动，也是房企对市场预期的信心反映。

“大起大落”后已回归理性，调控风险较小

作为全国首批进入商品化时代的温州楼市，早期就是房地产市场化的先行试验田，民营经济活跃，营商气氛浓厚，加之温州人借助改革开放的东风赚到的“第一桶金”。也无外乎温州的房价曾一路领跑全国，成为全国楼市的晴雨表。

之后的剧情是几次的房价“大起大落”，粉碎了此前对房地产市场的乐观认知，也正是在这个时候，温州市场才逐渐开始回归理性，迈入平稳发展的道路。

供需保持相对平衡，存量维持合理区间

如果说杭州、宁波等省内城市的调控诱因是“冒头”的房价涨幅，那么至少目前来看，温州的“微热”态势，受调控的可能性就相对小很多。

供需保持相对平衡，存量维持合理区间

2020年1-8月，全市商品住宅累计供应540万平方米，同比增加12%；销售面积约520万平方米，同比减少4.6%。供销比为1.04，整体保持供需平衡。但在8月，房企提前准备“金九银十”，入市项目明显增加的情况下，短期存在供应“挤压”的可能，项目销售的竞争压力增大，或将对价格的增长趋势产生一定影响。

截至2020年8月底，温州商品住宅可售面积为约560万平方米，环比上升4.3%，与上年同期相比上升11.8%，但仍保持在8个月左右的去化周期，相对仍较合理。

不过从产品结构来看，一方面是能匹配高端豪宅的资源禀赋型地块减少，高端豪宅面积趋小化，且随着房价的稳步提升，存在以做小面积段来控制总价区间，提升去化速度的情况。另一方面，改善户型趋于固化，105㎡、125㎡产品“泛滥”，温州市场急需通过产品“微创新”来优化当前的产品同质化情况。

除此之外，对于经历过“风雨”的温州市场而言，更敏感的还是房价本身。与省内核心城市杭州相比，当前存在阶段性的价格天花板。但好在“退去楼市泡沫”的温州，拥有足够价值成长的支撑点。

除此之外，包括绿地、华润等国央企，新城、碧桂园等民企，不论是新房企大举入温、还是老面孔的积极深耕，都从侧面证明了各大房企对温州市场的信心。这或许有以下两方面的原因：

重新融入长三角之后，内外部的发展动力足

温州虽处于长三角和海西两大城市群中，但曾经经历过的定位“摇摆”，让城市的发展连续性受阻，而随着温州被确定为长三角“南大门”中心城市以及继续作为海峡西岸城市群的五大核心城市之一，发展定位明确，产业升级速度开始加快。

温州过去几年传统制造业产出效益低，面临“产业空心化”风险，一方面温州民营经济起步于中小家族企业，但工业用地价格高企，在“退二进三” 过程中的产业政策倾斜力度不足，人工成本提升，使民营企业不断外迁，如纺织、皮革、鞋厂等。另一方面，制造业也面临产业链滑坡和创新活力下降的趋势，温商抱团发展氛围浓，当地语言、文化等因素加大人才引进难度，在与杭州、宁波等优质城市的竞争中处于明显劣势。

但随着“东扩西进”的规划推进，城市“骨架”由旧城向新区“伸展”，为创新产业的发展创造了有利的空间条件。期间，伴随的还有持续三年“大拆大整”专项行动后的“大建大美”。一方面全力推进市区城中村改造，老城区“旧貌换新颜”；另一方面，绿轴、滨江CBD等新兴片区正崛起，已塑造成价值“新高地”。

结语：

温州的城市发展“骨架”正在拉开，价值瓶颈也有望突破。过去的温州拥有“辉煌”的房地产发展史，而如今，作为“后发优势”下的温州，则将以理性发展，持续提升城市价值，并协调好经济增长与房地产市场热度之间的平衡。

温州的客户购买力一直都在，当前的市场升温反映的不只是温州的发展机遇，作为温州都市圈的核心城市，也代表着浙南区域的新一轮崛起。