再见，期房制度！再见，高周转！这下开发商更惨了
今年以来，多个省市已出台加强商品房预售资金监管的政策。据贝壳研究院最新统计，2020年以来，已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，且内容主要集中于四个方面：一是，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是，要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是，对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是，在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。
业内人士认为，由于国内的新房实行预售制度，部分城市频频出现烂尾楼现象，烂尾楼不仅影响城市市容，更侵犯了购房者的权益，加强商品房预售资金监管，确保预售资金专款专用，可减少“烂尾”等情形发生。
最近政府的一系列动作，指向性都太明显了。
三道杠、预售监管、期房制度，针对性的目标只有一个：
开发商。
开发商太惨了。但是我想，市场一定非常庆幸，开发商越惨，市场越好，才会有更好的产品、更好的服务、更稳妥的发展。
什么叫买房市场？
开发商是孙子，购房者是大爷。
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一个史无前例的好消息。
成都、昆明、唐山、太原、江西。
从11月23日到12月8日，短短2周，连续5个城市（省份）提出了预售资金监管，都是大城市，频次非常高，正在释放一个非常积极的信号。
像一把利剑，刺向了两个巨大的毒瘤：
高周转，期房制度。
70岁的期房制度、30岁的高周转，终于迎来了第一声枪响！
期房制度，一切制度的基础。
这是香港霍英东首先提出来的，对，不是李摘瓜。当时的期房制度，或者叫炒楼花，是当时房地产的巨大创新。
开发商用首付款融资开发，风险小、回报高；拿不出全款的购房者，也通过分期，成功买房。对，当年的炒楼花，本质上是双赢。
开发商降低了融资压力。
购房者减轻了购房压力。
但是，这个让人又爱又恨的预售制度，运行半个多世纪后，弊端越来越大，同时存在着巨大的风险，那就是开发商仅仅盖了数层之后，就拿到了大部分的房款，想跑路轻而易举，平摊下来，开发商的风险几乎为0。
购房者承担了将近100%的风险。
这是预售制度里潜藏着最大的风险。
市场一片繁荣时，你好我好大家好，开发商、银行吃肉血赚，购房者也跟着喝汤；一旦市场一片萧条时，开发商、银行、施工方想方设法圈钱，却把烂尾、维权留给了购房者。
这太不对等。
2
高周转，更是让开发商空手套白狼。
期房制度引入内地后，聪明绝顶的开发商，将炒楼花的资本属性发挥到极致。
这一点，普通人都非常熟悉。
任何一家开发商都是高周转，无非快慢不同，碧桂园、旭辉、中骏、新城等非常多的房企，之所以弯道超车，之所以规模巨大，最大的功臣就是高周转。
最快6个月，拿地、预售、回款；
每一分钱，现有资金利用到极致；
快速拿地，快速回款，然后不断重复。
这就是开发商高周转的本质。
当年的创新，已然坠入泥淖。
引领市场的屠龙少年，在经历半个多世纪的风吹雨打之后，也逐渐成为了一条恶龙，搅得市场天翻地覆，市场更差，资本更强，产品更烂，对立更强。
烂尾、品质差、维权。
高周转，本质上围绕着资金在转，核心根本不在购房者和产品。
以前，万科做了89平的小户型，龙湖专注于五重立体景观，绿城做板楼设计，恒大做中庭景观，金地是理工直男……
但是现在，我能看到的是，他们每一步全国化的扩张，都伴随着资本意志的进场，谁的融资能力更强，谁的市场开拓就更强，至于产品，永远在资本之后。
所以，开发商不再专注于好产品。
所以，开发商根本不关心购房者。
如此，恶性循环。
如此，愈发对立。
3
14天，5个城市（省份）。
他们接连不断的发声，正在宣告一个全新时代的到来，我们将彻底告别过去，迎接一个全新的时代。
预售制度，将逐渐消亡。
目前，至少有5个城市加强了开发商的预售监管。
现金流，就是开发商的命门。
每一刀，都架在了开发商脖子上，高周转将越来越难，融资成本也会越来越高。
最核心的原则，说的很明白：
专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督。
比如说，引入了政府监管。
之前的监管协议，只有开发商、银行双方，现在开发商、监管部门、银行三方。
这个意思再明显不过了，之前你们俩还能勾勾搭搭，背地里不干不净，现在不行了，有了监管，有了第三方，不干净的事情，要么不做，要么成本极高。
比如说，预售资金专款专用。
一个项目对应一个账号，实行分阶段、按比例动态监管。
各地的重点监管额度不同，太原是40%，江西是全部，昆明是30%，各有不同。甚至于唐山都规定，有严重质量问题预售项目，暂停拨付房企商品房预售资金。
比如说，监管时间延长了。
之前很多预售监管的时间，是竣工，现在不行了，大部分的城市是必须收房才算，延长了一定的时间，保证了客户的安全性，适当避免烂尾、维权。
成都以竣工验收为止，太原以拿到不动产登记为止。
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一刀砍在高周转、预售上，带来的后果是非常积极的。
烂尾的风险将减少。
我知道，废除预售需要时间，现在的预售监管只是权宜之计，但是这已经是一个非常积极的信号，没有开发商敢滥用、挪用资金。
以昆明为例，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的40%；出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，因房屋质量问题引发批量性群众投诉的，列为二级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的50%；停工1年以上出现烂尾的，列为一级监管项目，监管资金比例上调为项目预售总额的100%。
这样一来，谁敢乱来？
开发商的资金流动，将大大降低。
甚至于一潭死水。
开发商靠什么挣钱？项目？肯定不行。现在都鸡贼了，做大规模、拉来融资，然后再做大规模、拉来融资，如此循环往复，不断滚雪球，规模越来越大。
但是现在，一旦楼盘未按规定将预售资金退还购房人，延期交房的，拖欠农民工工资的，交房维权的，变相逃脱预售资金监管的，都将受到惩罚。
想蹦也蹦不高了。
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5个城市，向预售、高周转开枪了。
对于预售，对于高周转，都将是一场史无前例的改革。
1、预售制度将逐渐消亡，或者被一种新的制度取代。都知道预售制度的弊端，但是应对这么一个庞然大物，短时间内根本没有办法根除，只能一点一点，蚂蚁搬家。
2、开发商的现金流、流动性被彻底冻结。一旦资金被锁死、监管，想要挪用就会很难，融资这么难，成本这么高，监管账户的钱又不敢动，高周转、加杠杆就彻底进入死胡同。
3、长远来看，对于大房企会是一个积极的信号。短期会痛，但是长期利好，相比小房企，大房企不缺钱，不缺监管那点钱，更不怕降价，有全国的盘子托底。
4、房地产的核心逻辑没有变，因为土地制度没有变。也许预售制度在变，也许高周转被压制，也许还会去杠杆。但是土地的性质，土拍的收入，土地的溢价，资本、产品、房子，只是70年产权下的附属物罢了，土地的逻辑才是核心逻辑。
