演砸了！国内首个现房销售试点项目首秀复盘！
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“当大潮退去，才知道谁在裸泳！”
疫情之下，严酷的市场形式掀掉了房地产行业身上那件光鲜亮丽的外衣。
种种楼市丑态纷纷上演,令购房者叫苦不迭。
昆明30户业主无奈住进“别样烂尾楼”！天津“十万骨灰楼事件”令人不寒而栗！济南开发商建设“假地铁站牌”营销事件！等等等等......
所有的一些，受伤的总是我们这些购房者，原本应该成为上帝的业主，最终成为开发商的“提款机器”，沦为弱势群体。
每当看到此类消息，总是看到留言中，有人大声疾呼“废除预售制度，现房销售才是王道！”
没有虚假营销，没有烂尾隐患，即买即住，真正的所见即所得！
愿望是美好的，希望是光明的，现房销售似乎成了部分购房者心中，消灭一切丑陋现象的最终武器。
事实果真如此吗？键盘侠是拯救不了世界的。
用事实说话，让我们复盘一下国内首个真正意义上的现房销售试点项目——深圳龙华金茂府！
看看真正面对现房销售政策时，购房者，开发商都有那些不一样的举动！
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把时针拨回到2016年6月2日，中国金茂联合中国电建，以82.90亿元竞得位于深圳龙华的一块商住用地，折合楼面价5.68万元/平方米。
该楼面价格不仅刷新了深圳地王记录，甚至堪比地块周边楼盘如潜龙曼海宁、特发和平里等二手房挂牌均价，“面粉价格超过了面包价格”。
更为关键的一点是，出让公告明确提出：“本宗地块被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不能预售，只能以现售形式对外销售”
地王+现房销售，引起业内一片哗然，甚至有媒体宣称，深圳龙华金茂府是全国首个现房销售试点。
事实上，2012年山东，2014年上海等城市，都在更早的时间提出现房销售的试点政策，但往往是雷声大雨点小，没有更进一步的落实详情。
所以深圳龙华金茂府的试点样板，才更有示范效应，引发地产圈的热切关注！
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不以成败论英雄，往往只是胜利者的客套罢了！
作为现房销售的试点，龙华金茂府卖的好不好才是大家所关心的。
金茂府的去化率始终是一个谜。
2019年11月24日深夜项目首开，均价10.3万。远远高于周边龙华新盘6-7万的价格基准线。
从项目总价和单价，双双突破龙华楼市天花板的这一刻起，关于金茂府销量的争议就不绝于耳。
当时首开数据就出现两个不同的版本：
官方通稿版：龙华金茂府认筹三天，当晚突击内部解筹，到场183组，最终成交161组，首批解筹率88%！
网络传言版：金茂府只卖了42套。
真实的销售数据或许只存在项目总的保险柜中。
但是在深圳住建局的官网数据统计中，或许能一窥龙华金茂府真实的销售数据！
▲部分数据截至到10月15日
据笔者统计龙华金茂府（祥瑞金茂府是项目名称），共计665套住宅，其中未售：366套，已网签：73套，已转移登记：226套。（已转移登记是指办理过产权证书）
整体去化率不过45%。
2016年中拍地到2019年底竣工，金茂花了3年时间进行建设。
从2019年11月首开到2020年10月中期，又经历近1年的销售时间。
最终成绩却不尽如人意：45%的去化率，甚至没有达到60%的及格水平。
这可是2019年底，深圳房价暴涨的关键时间节点，试想一下，如果提前一年，金茂府的销量只会更加惨不忍睹！
现房销售试点首秀，演砸了！
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在这场现房销售的大戏中，让我们来看一看，各方的所作所为。
开发商：
5.68万的楼面价，建安成本，三年的资金成本、运营成本、营销成本等等，账本一算，项目总成本将超过9万/平。
现房销售项目的压力远远高于期房销售。
怎么办？
拔高溢价，用超凡的品质打破传统的地段论！
1、 拿手的科技智能住宅，无往不利的智慧社区，豪华的精装标准。2、 打造社会圈层的交际平台，打破传统的空间地段制约
3、 引进知名的教育资源，用学区房概念，提升自身价值。
不仅在项目本身大费周折，在融资渠道方面，金茂利用其身后的央企背景，引进实力雄厚的基金公司，尽可能的降低资金方面的压力。
即便如此，金茂为了更好的销售业绩，依然向市场做出了妥协，对于一个净利润超过30%的公司，龙华金茂府最终将价格定在了10.3万/平，而不是早期一直吹风的13万/平的价格上。希望能用降价换取更大的市场认可。
开发商已经尽其所能了，购房者呢？
即买即住的现房，品质装修真实呈现，周边配套实地查看，教育资源落实到地，是不是该欣喜若狂的掏钱抢购呢？
不好意思，在看到价格的那一瞬间，理智重新占领的大脑！
现房再好，与周边地段同类型项目的价格也相差太大了吧，再想想，再想想，就算是金子做的，这房子也是要人去住吧。
几百万的差价，我买个法拉利它不香吗？在买个小房子也是极好的啊。
当价差超出了心理底线，利益和风险的天平将会再次倾斜！
或许这就是龙华金茂府历经一年，去化不足50%的主要原因。
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现实，向着我们最不愿意看到的轨迹滑落。
关于现房销售政策，有两种针锋相对的观点。
1、 现房限售有利于购房者，更安全、更直接、避免纠纷和维权。2、 现房销售不利于购房者，开发商成本提高，导致房价上涨。
从龙华金茂府的去化结果来看，购房者和开发商没有谁是赢家。
购房者买房确实更加安全，更加方便，但也为这些便利付出了更多的代价。
开发商希望通过品质的提升，提高溢价摊薄资金成本，但与周边区域项目的价格优势相比，品质和价差，并不能无限的拔高，有其合理的市场规律。
当然此次深圳的现房销售试点，存在先天的弊端，拿地王做试验品，不具有代表性，掩盖了很多的东西。
更大范围，更深广度的海南现房销售试点，或许才能提供更有力，更全面的试点分析。
所以当下对于现房销售和期房销售，不能武断的决定非此即彼，共同改革，共同完善，或许将会是房地产市场的未来！
