热点城市调控“接力”，金九银十何去何从？

继8月26日召开的部分城市房地产工作会商会，强调落实城市主体责任，毫不动摇坚持“房住不炒”定位后，多地楼市调控继续升级。

整体上看，下半场楼市调控逻辑更加明显。政策层面，不会从根本上对房地产做出非常严格的限制，仍然会延续“一城一策”的总体思路。针对楼市出现的具体问题，采取措施解决问题，过热的城市或出台收紧政策，接下来哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态，从而确保房地产市场平稳健康发展。

多地楼市调控继续升级

进入9月，意味着楼市传统的“金九银十”的到来。不过，最近传来的却是多地不断收紧楼市调控的消息。

9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，从严管控住宅用地出让溢价率，并提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。其中，要求父母投靠落户满3年才能买房，同时，对无房家庭优先购房要求5年限售，堵住了投靠落户炒房和优购炒房的漏洞。

9月3日，东莞在前期“7.25”新政的基础上加强细则管理，明确社保连续缴纳不足半年的不能通过一次性补缴来取得购房资格，同时对7月25日以后网签的住房要求 3 年限售（含赠与）。

8月30日，长三角区域热点城市无锡发布楼市调控政策，要求限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，防止通过“假离婚”手段获取购房资格，进一步提高购房成本和转让成本，抑制投机炒作。

实际上，自7月份以来，杭州、宁波、南京等长三角区域重点城市率先启动调控，紧接着南通、常州、徐州和无锡等城市也出现楼市、地市均热的局面。

热度高温不下的城市迎来调控政策在情理之中，这也意味着接下来热点城市收紧楼市调控将是大概率事件。据统计，7-8月份参加国务院、住建部座谈会的城市名单一共有14个，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州。其中，成都和沈阳均参加了两次座谈会。而目前已出台收紧楼市调控的城市有5个，分别为深圳、南京、杭州、宁波和沈阳。

综合来看，下半年已有多个城市发布了或紧或松的政策内容，其中杭州、东莞、深圳、南京、宁波和无锡楼市地市较热的城市收紧调控，十堰、株洲等仍未走出疫情影响的三四线城市则发布适度放宽的政策内容。

整体看来，下半场楼市调控逻辑更加明显。政策层面，不会从根本上对房地产做出非常严格的限制，仍然会延续“一城一策”的总体思路。针对楼市出现的具体问题，采取措施解决问题，过热的城市或出台收紧政策，接下来哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态，从而确保房地产市场平稳健康发展。

“金九银十”何去何从？

当政策的逻辑理顺之后，大家关心的是未来市场表现。

在7月份的房地产市场表现淡季不淡后，8月的楼市成交继续保持活跃。

上海易居房地产研究院近日发布的《2020年8月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，8月份40城新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比增长16%。自5月份成交量年内首次同比转增以来，已连续4个月同比正增长。从前8月数据来看，根据易居研究院监测，1-8月份40城成交面积同比下降9%，自3月份以来降幅持续收窄。在易居研究院看来，房地产市场已完全摆脱疫情影响，开始走上正轨。

克而瑞研究中心的数据也显示，8月份30个重点城市整体成交3079万平方米，同、环比分别增长了22%和5%，且7月成交较2020年月均水平显著增长38%。其中，一线城市成交面积为334万平方米，同、环比齐增。四个一线城市集体“飘红”，整体成交显著放量，单月同比涨幅均在35%以上。二三线城市成交面积2745万平方米，环比上升4%，同比增长20%。其中，成都、杭州、西安、济南、天津、长沙、东莞、南宁、苏州、长春等10个城市成交热度延续，同、环比齐增。另外值得注意的是，在政策加码后，深圳、杭州、宁波等热点城市市场热度惯性延续，成交同比涨幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51万平方米，创年内新高，同比大增56%，在四个一线城市中居首。

那么接下来，在如此密集的调控政策下，今年的“金九银十”能否实现备受关注。

易居研究院预计，金九银十部分房企将以价换量促回款。随着"三条红线"的融资新规在部分房企展开试点，监管部门将对不同房企的融资根据财务指标进行区别对待。对部分资金压力大，年度目标完成情况差的房企来说，除了放缓拿地计划控制负债外，金九银十期间以价换量促进资金回笼将是非常重要的工作，尤其是在一些今年楼市偏冷的城市。

贝壳研究院表示，今年的调控政策更加精准施策，“金九银十”更难出现。中央多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整。房地产市场快速升温的条件不存在。近期，住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，不会出现市场过热的情况。

克而瑞研究中心认为，联系到7、8两月房地产市场淡季不淡，预计9、10月市场行情仍值得期许，随着供应明显放量，届时成交有望继续走高，部分热点城市或再创年内新高。各城市市场或将持续分化，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑，房地产市场前景值得长期看好，成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱，疫情影响下市场购买力更是透支，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。