七城预警！这类房子风险有多高？

最近，多个城市先后发布预警

近日，上海、广州、杭州、成都、重庆、合肥、海口等地相关协会发布《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕长租公寓企业“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。

多地集体预警背后，是部分长租公寓等租赁企业“爆雷”事件频发，爆仓跑路的层出不穷。

据媒体报道，杭州某长租公寓，有人刚交了2万多元房租，中介就拿钱跑路了； 杭州另一家长租公寓被曝“人去楼空”，消息来源于员工，这些员工离职后主动将老东家卷款跑路的噩耗告知房东和租客； 上海某长租公寓一夜之间人去楼空，租客在交付半年或一年租金的情况下，面临着被房东赶走的风险……

有人说，这是年轻人面临的第一个人生大坑，并非没有道理。

长租公寓爆雷，伤害的不仅是员工，更是租客和房东。

左手进，右手出，长租企业玩的其实是“二房东”游戏。不过，相比于传统“二房东”，长租企业更进一步，将高进低出、长收短付、租金贷等游戏玩的天花乱坠。

这些长租企业，一边从房东手里收房，一边将房子租给租客。面向租客时，一次性收上半年乃至一年的租金，部分人还被套上了租金贷。面对房东时，租金按月支付，长租企业手中得以积累相当多的闲余资金进行扩张，这就是所谓的“长收短付”。

同时，为了抢占市场，部分长租企业压低租金价格，周期越长租金越低，甚至低到比房东租金还要少，以此扩张占领市场，这就是所谓的“高进低出”。

在高进低出、长收短付背后，还有租金贷的火上浇油。前两年，长租公寓的“分期贷款”就备受争议，这些“分期贷款”貌似缓解了租客的房租压力，但实际上将租金悄然转换成了网络贷款，利用金融杠杆，长租企业得以走马圈地，进行扩张。

然而，一旦遭遇市场风险，这种游戏就玩不转了。

今年上半年的疫情冲击，就是一只超乎预期的黑天鹅。疫情冲击之下，北京、深圳等地租金持续下跌，租房市场供过于求，长租公寓本身就面临相当大的压力。

新租客、新租金来源受限，房东因租金下跌而中断协议，长租公寓的资金链条必然受到影响。如果加上大环境限制，个别中小企业的融资空间受限，极易出现爆雷风险。

连行业顶尖的长租公寓都遭遇过资金链危机，更不用说中小长租企业，遑论本来就为诈骗而来的某些企业？ 

当然，长租公寓本身没有太大问题，有问题的是这种空手套白狼的运营模式。高进低出、长进短出，本身就有了“庞氏陷阱”的特征。

而租金贷、分期贷款等商业模式的存在，更将一门简单的租赁生意，生生做成了复杂的金融游戏。

毕竟，中国房产的租金回报率长期处于低位，一线城市及厦门、三亚等个别二线城市回报率不到2%，二线城市也不到3%。

这个收益率连基本的理财产品都跑不过，如果不附加“二房东”、“租金贷”等时髦玩法，无论如何都很难成为赚钱的生意。

面对乱象，有关部门其实早有行动。

在多城预警之前，住建部、发改委等六部门就已印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确要求加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

这一次，上海等地明确发出提示：

1、选择信誉良好的公寓品牌；2、警惕房租金过高或出租金过低；3、支付周期越长风险越大；4、采用规范的合同文本；5、合法维护自身权益。

这些提醒并非没有道理，加强监管，无论如何强调都不为过。对于个体，我们有以下几个建议：

其一，不确定时代，买房要谨慎选择中小开发商，长租也要谨慎选择不知名小品牌企业。

未来几年，国际大环境将会风云变幻，国内大环境也将不同于以往，无论是经济环境还是融资环境都与过去大相径庭，一些缺乏抗风险能力的中小开发商或长租企业，一些高负债的大型开发商或长租企业，都有可能面临风险，不得不谨慎。

其二，天上不会掉馅饼，任何低于市场正常价格的商业模式，都可能存在问题，或多或少而已。租房市场就是租房市场，购房市场就是购房市场，本身并不复杂，只要碰到那些超乎常识的金融杠杆游戏，就一定要抱有十二分的注意。

其三，在黑天鹅时代，不妨做个保守主义者。无论是投资还是消费，都是如此。